Por Miguel Díaz Román
Se ha radicado en el Senado una medida que busca establecer un programa uniforme y obligatorio de inspección y certificación de edificaciones públicas y privadas que tiene como objetivo determinar la condición actual de esas edificaciones e identificar señales de deterioro en sus condiciones estructurales y eléctricas.
La medida viene llenar a un vacío en la necesaria inspección de estructuras, la cual ha tomado una particular relevancia ante la frecuente actividad sísmica que experimenta Puerto Rico y por los sismos ocurridos entre 2019 y 2020. Además, la presentación de la medida ha sido precipitada por los recientes eventos sísmicos en Panamá y Venezuela, cuya ocurrencia ha tenido consecuencias catastróficas.
Otra amenaza que enfrentan las edificaciones son los defectos de construcción y la falta de mantenimiento. De hecho, la medida también procura requerir la rehabilitación y el mantenimiento de aquellas estructuras que presenten un riesgo relevante durante su evaluación.
El Proyecto del Senado 1560, que propone crear la “Ley de Inspección y Recertificación de Edificaciones Existentes de Puerto Rico”, fue radicado por el presidente del Senado, Tomás Rivera Schatz.
Una aspecto importante de la medida es que identifica con especial atención las edificaciones ubicadas cerca del mar, en lo que se ha denominado como las Zonas de Exposición Marina Acelerada. La medida establece que la primera inspección de aquellas estructuras ubicadas en zonas marítimas se deberá realizar a los 25 años de construidas, en lugar de los 30 años aplicables a las demás edificaciones. Además, requiere que sus inspecciones presten atención a las manifestaciones de deterioro asociadas con el ambiente marino.
Vulnerabilidad sísmica
Otro rasgo destacable de la medida es que propone que todas las estructuras sean sometidas a una evaluación preliminar de vulnerabilidad sísmica dirigida a determinar si las características observadas justifican una evaluación especializada. El proyecto sostiene que la evaluación preliminar evita que todas las edificaciones se sometan a complejos y costosos análisis sísmicos, «pero tampoco se permite ignorar señales que profesionalmente ameritan mayor estudio».
La legislatura había aprobado la Resolución Conjunta de la Cámara de Representantes 201 (RCC 201), que ordena a la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) y a un Comité de Revisión seleccionar un código internacional de mantenimiento de estructuras y atemperarlo a las condiciones del país. Aquella resolución contempló expresamente un proceso uniforme de inspección, certificación y recertificación de estructuras y edificios existentes mayores de 2,000 pies cuadrados y estableció un término no mayor de un año para su cumplimiento.
OGPe cargo de inspecciones
No obstante, transcurrido ese término, el país aún no cuenta con un sistema operacional de inspección de edificaciones, según lo contempló la RCC 201. Ante esa realidad, sostiene la medida, el presidente del Senado presentó el PS 1560, que crea otro Comité de Revisión de los Códigos de Construcción y designa a la OGPe como la entidad responsable de administrar y fiscalizar el programa de inspección de estructuras.
Entre las innovaciones de la medida figura que establece unas categorías para identificar las estructuras. En la categoría I es para estructuras en las que no se identificaron condiciones que impidan razonablemente continuar su ocupación. La categoría II permitirá la ocupación sujeta a correcciones. La categoría III indicará que hace falta una evaluación adicional antes de emitir una conclusión definitiva y la categoría IV identificará una condición peligrosa y activará los mecanismos de intervención inmediata.
De acuerdo con la medida, las reparaciones se clasifican por prioridad para evitar que toda deficiencia sea tratada como una emergencia y, al mismo tiempo, impedir que una condición seria quede indefinidamente pendiente.
Según el proyecto, los condominios recibirán un tratamiento particular. Por ejemplo, el Consejo de Titulares será responsable del cumplimiento respecto a los elementos comunes y la Junta de Directores tendrá el deber de gestionar las inspecciones. Cuando exista una reparación requerida por razones de seguridad, la obligación de hacerla no podrá ser rechazada mediante una votación.
El Consejo conservará la autoridad para determinar la forma razonable de financiar y ejecutar los trabajos, pero no podrá utilizar sus procesos internos para dejar sin efecto una obligación legal de seguridad.
Las estructuras gubernamentales tampoco estarán exentas. Cada entidad pública deberá identificar sus edificaciones sujetas, programar las inspecciones y presupuestar los gastos correspondientes.
Excluidas viviendas unifamiliares
Las instalaciones esenciales serán tratadas con prioridad, particularmente después de desastres, porque la pérdida de su funcionalidad puede afectar directamente la capacidad del gobierno para proteger vidas y responder a una emergencia. Una instalación esencial es, según lo indica la medida, una edificación cuya pérdida de funcionalidad pueda afectar sustancialmente la protección de la vida, respuesta a emergencias o continuidad de servicios indispensables.
Finalmente, el programa de inspecciones se implantará de manera progresiva, mientras que la antigüedad de las estructuras y el riesgo determinarán su grado de prioridad en el proceso de inspecciones. La medida dispone que quedarán excluidas de las inspecciones las residencias unifamiliares y bifamiliares independientes; estructuras accesorias residenciales; estructuras temporeras autorizadas; estructuras agrícolas de baja ocupación y edificaciones sujetas a programas estatales o federales reconocidos por la OGPe.
El propietario de una estructura será responsable de verificar la fecha de inspección, contratar profesionales cualificados, facilitar acceso, suministrar documentación disponible, informar daños, reparaciones y modificaciones significativas conocidas, sufragar el costo de las inspecciones, estudios y reparaciones, procurar la presentación de las certificaciones, completar las reparaciones, obtener certificaciones de corrección y todo lo relacionado con cumplir órdenes finales relacionadas con su estructuras.
Luego de evaluar la información disponible tras una inspección, la OGPe podrá ordenar la instalación de barreras; control de acceso; apuntalamiento (de estructuras); estabilización; reparación inmediata; aislamiento o desconexión de componentes eléctricos; cierre de una habitación o área; cierre de un nivel; limitación de ocupación; desalojo parcial; desalojo total o cualquier otra medida razonablemente necesaria.
Multas a tutiplén
Las multas administrativas que OGPe podrá imponer por incumplimientos en relación con las inspecciones y corregir daños en una estructura son varias: una multa de hasta $500 por una primera infracción relacionada con la falta de obtener una inspección o presentar una certificación; una multa de hasta $2,500 cuando el incumplimiento continúe por más de 60 días después de la notificación del aviso de Incumplimiento;una multa de hasta $5,000 cuando el incumplimiento continúe por más de 120 días después de la notificación del aviso de Incumplimiento;una multa de hasta $10,000 por incumplimiento deliberado de una orden final relacionada con condición peligrosa; y una multa de hasta $10,000 por presentar a sabiendas información materialmente falsa.
Cuando corresponda, la OGPe podrá referir a un profesional vinculado a los trabajos de inspección si se identifican violaciones éticas o de otra naturaleza, según las define la medida. Los referidos se podrán realizar al Departamento de Justicia, la Oficina del Inspector General y a la Oficina del Contralor.
También se podrá referir al Colegio de Ingenieros y Agrimensores de Puerto Rico, para cualquier procedimiento ético o disciplinario que corresponda conforme a las leyes y reglamentos aplicables, o a cualquier otra autoridad competente.
