Por Miguel Díaz Román
Uno de los cambios más trascendentales producidos por medio de legislación en la presente sesión ordinaria es que el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), ya no tendrá injerencia en las controversias relacionadas con los condominios debido a que se aprobó una medida que concede al Tribunal de Primera Instancia la jurisdicción primaria para atender las disputas que surjan en la comunidades que residen en los inmuebles adscritos al régimen de propiedad horizontal.
De hecho, el Proyecto del Senado 1086, radicado por el presidente del Senado, Tomás Rivera Schatz, y por el senador Héctor Joaquín Sánchez Álvarez, fue aprobado con enmiendas en la Cámara de Representantes, lo que implica que la medida fue enviada al Comité de Conferencia.
No obstante, SN supo que en el Senado concurrió con las enmiendas por lo que se espera que ambos cuerpos ratifiquen el informe del Comité de Conferencia, con lo que la medida será enviada a la Fortaleza tan pronto culmine la presente sesión el próximo 30 de junio.
La citada enmienda introducida en la Cámara de Representantes pretende que DACO continúe fiscalizando y proveyendo las licencias de los agentes administradores de condominios.
Inmanejables las querellas
El actual secretario del DACO, Hiram Torres Montalvo, había favorecido que las querellas y controversias originadas en los condominios se ventilen en los tribunales debido a que su agencia ha sido incapaz de manejar esas disputas adecuadamente.
El secretario sostuvo que las numerosas querellas originadas en los condominios resultaban “inmanejables” para su agencia. De hecho, DACO arrastra el infame récord de tardar entre tres y cinco años en atender una querella originada en condominios. La agencia consta de un panel de ocho jueces para atender las querella de condominios.
Al 2025 existían en DACO 3,716 querellas activas, de las cuales 1,023 corresponden a condominios y se anticipa que al cierre del 2026 se superarán los 541 casos reportados en el 2025.
No es la primera vez que se ha considerado extraer de DACO los asuntos relacionados con el llamado régimen de propiedad horizontal y asignarlo a otra agencia del gobierno.
Durante el periodo en que el ex senador Charlie Rlodrígez presidió el Senado, entre 1997 y 2000, se consideró asignar la fiscalización del régimen de propiedad horizontal al desaparecido Departamento de Fomento Económico, pero la iniciativa apenas progresó pues tuvo una cerrada oposición.
Tendrán que pagar
Los sectores que avalan el PS 1086 dan por hecho que la gobernadora Jenniffer González Colón le estampará su firma a la medida tan pronto llegue a su escritorio.
Pero el licenciado Roberto Rivera Ruiz, quien es un abogado especializado en controversias que surgen en condominios, sostuvo que un resultado de la conversión en ley del PS 1086 es que los titulares de condominios experimentarán un incremento notable en los costos relacionados con la presentación de sus casos en los tribunales.
Una realidad que causará un marcado contraste con la experiencia de los titulares en DACO, donde la presentación de querellas es libre de costo.
«En los tribunales tienes que pagar por radicar un caso y tienes gastos de emplazamiento. Tienes que comprar un sello para radicar un caso en los tribunales y tienes que pagar a un emplazador para que presente la demanda al demandado, Nada de eso pasa en DACO», dijo Rivera Ruiz.
El abogado explicó que los costos asociados a la presentación de los casos en los tribunales, donde las partes en controversia deben estar representadas por abogados, causará la auto restricción de los titulares con limitaciones económicas.
Rivera Ruiz advirtió que muchos titulares podrían evitar acudir a los tribunales a presentar sus reclamos legítimos debido a que no cuentan con el dinero para pagar todos los gastos que impone el proceso judicial.
«Yo creo que este proyecto tiene cosas buenas y malas porque, por un lado, DACO ha demostrado ser un desastre, pero a la misma vez el tribunal impondrá unos costos y requisitos que no tienes DACO y que causarán que muchos titulares se verán cohibidos de poder reclamar sus derechos como lo hacían en DACO. Este proyecto es un arma de doble filo. Yo creo que los titulares están yendo por lana y van a salir trasquilados», dijo Rivera Ruiz, quien durante años fue juez administrativo de DACO y quien ha estado vinculado a la Asociación de Condominios y Controles de Acceso Inc (ACCA).
Decepción a la vista
Rivera Ruiz anticipó un proceso de decepción y arrepentimiento de parte de determinados condómines que se darían cuenta de las alegadas ventajas que ofrecían los procesos en DACO.
«DACO era un foro amistoso para los consumidores, los tribunales son un foro imparcial que es más estricto, tienen cumplir con reglas de evidencia y someterse al proceso de descubrimiento de prueba, ambos no existen en DACO. Se tendrían que someter (los titulares) a un proceso más riguroso con reglas de evidencia y de procedimiento civil que no existen en DACO, donde el juez no será tan leniente como suelen ser los jueces de DACO», insistió el abogado.
No obstante, el abogado anticipó que, contrario a la experiencia en DACO, donde los titulares han inundado la agencia de querellas – se dice de un solo titular que llegó a radicar 40 querellas – en los tribunales «se van a reducir drásticamente las querellas, especialmente las querellas frívolas».
Rivera Ruiz negó que integre un alegado grupo de abogados privilegiados, quienes poseen una capacidad extraordinaria para influenciar el proceso administrativo en la agencia y lograr decisiones a favor de las causas que ellos representan.
Los detractores de Rivera Ruiz sostienen que es grupo de abogados, alegadamente, «dominan DACO».
«Eso no es cierto. Yo pierdo y gano casos en DACO. Yo tengo una querella que no ha sido atendida por DACO durante tres años. Crees que eso hubiera ocurrido si yo, como dicen, tuviera alguna influencia en DACO», replicó.
DACO no funciona
La fundadora y presidenta de la Asociación de Titulares de Condóminos (ATC), la licenciada Marimar Pérez Riera, quien ha favorecido con vehemencia el PS 1086, sostuvo que DACO ya no le sirven bien a toda la comunidad que integra el sector de los condominios, lo cual justifica que sus controversias sean dirimidas en los tribunales del país.
«DACO no funciona. En DACO los titulares no reciben justicia pues las querellas tardan entre tres y cinco años en ser atendidas y justicia tardía no es justicia», dijo Pérez Riera.
No obstante, aunque la presidente de ATC reconoció el valor de la gestión realizada por DACO durante décadas a favor de los titulares de condominios, sostuvo que la precaria situación presupuestaria de la agencia le impide asignar los recursos para responder adecuadamente al reclamo del titular de condominios, a quien describió como una persona más educada y dispuesta a defender sus derechos.
«DACO ha servido excelentemente bien a la comunidad de residentes de condominios. Pero ya los titulares saben bastante sobre sus derechos y están exigiendo más. Además, el gobierno carece de recursos para asignarle al DACO, que tiene las manos amarradas porque no tiene fondos y no puede atender las quejas de los titulares de condominios», dijo Pérez Riera.
De hecho, Pérez Riera sostuvo que la disposición que en la actualidad demuestran los titulares de condominios para defender sus derechos en gran medida es el resultado de la gestión difusora y educativa que ha realizado la ATC desde que fue fundada en el 2019 .
«La calidad del reclamo de los titulares es serio, intenso y voluminoso porque ya los titulares saben cómo llevar sus reclamos para hacer valer sus derechos», indicó.
Salas especializadas
Sostuvo que gracias a la ATC se establecieron en DACO los planes de pago que le permiten a los titulares en dificultades cumplir sus compromisos, y el proceso de querellas expeditas, que es un mecanismo para resolver ciertas controversias de forma rápida.
La presidenta de la ATC defendió el traslado a los tribunales de las controversias originadas en los condominios a través de las denominadas salas especializadas en condominios, que es parte de las propuestas del PS 1086.
«Estamos hablando de salas especializadas que se van a formar y ojalá que los jueces de DACO se vayan para el tribunal porque yo no tengo ningún problema con los jueces de DACO, muchísimo cariño y respeto que les tengo. Los jueces de los tribunales van a aprender sobre las disputas de los titulares de condominios. Ya el tribunal atiende querellas planteadas por los consejos de titulares y por las juntas de directores va en contra del titular en cobro de dinero y cuando un exdirector de la junta se niega a realizar una transición adecuada. También se ven controversias entre titulares y casos de fraude», recordó Pérez Riera.
Sin justicia y gratis
«Al final del día, en los tribunales no habrá ese favoritismo y ese control que tienen ciertos administradores y ciertos abogados en el foro administrativo de DACO, que todo el mundo sabe que pasa», argumentó Pérez Riera.
La abogada indicó que DACO es una agencia especializada en los consumidores cuyas preocupaciones están relacionadas con los altos precios de productos de consumo como la gasolina o la leche, mientras que los titulares de condominios «son algo más que consumidores».
«Los titulares de condominios somos dueños de propiedades y reclamamos los mismos derechos que tienen otros dueños de propiedades que residen en urbanizaciones que, cuando tienen un reclamo contra su asociación de residentes, van al tribunal. O los miembros de una cooperativa, que pueden ir al tribunal cuando tienen un reclamo contra los administradores de la cooperativa .¿Por qué los titulares de condominios nos deben tratar como consumidores? En la ley matriz de DACO no hay una sola alusión a los titulares de condominios. En realidad a quien se quiso regular en DACO no fue a los titulares de condominios, sino a los desarrolladores de condominios y eso ya cumplió su cometido», argumentó Pérez Riera.
Sobre el planteamiento de que muchos titulares se verían desalentados a presentar sus reclamos en los tribunales debido a los gastos que impone el proceso judicial, Pérez Riera sostuvo que confía en que la opción de acudir a los tribunales será favorecida. «Habría que preguntarle al titular que tú prefieres, pagar un poco y tener justicia o simplemente no tener justicia de gratis», expresó la abogada.
